2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50

时间:2018-09-25 16:17:43 来源:
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 编者按:本文来自微信公众号「和讯房产」(ID:hexunhouse),作者: 苗雪艳,36氪经授权转载

从某种程度上来看,房地产行业是一场“杠杆游戏”。历来血淋淋的鲜活案例都说明了一个道理:当杠杆支点被贪婪的规模之战撬折,又无钱还债的时候,也预示着这家企业“至暗时刻“到来了。

因此,财务健康恒久远,房企才能永流传,这是亘古不变的道理。而在金融去杠杆背景下,财务指标也往往反映了房企的抗风险能力。这也是为何房企CFO这个角色越来越重要的原因之一。

和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50》显示,今年上半年,财务健康方面,龙头房企中海和万科表现最优,恒大主动降负债效果显著。此外,千亿房企、准千亿房企以及正在冲千亿的房企,出于规模的诉求明显在加大杠杆。

此次排行榜算法,对一个公司财务健康程度的评估,我们采用对各分项排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名,分数越高,名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2017年底)、现金覆盖比率。

对于主流房企的筛选标准,我们综合考虑了三大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一,2017年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。

万科和中海财务最健康

恒大降负债效果显著

不再以规模至上为目标的龙头房企,开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上,就是主动去杠杆降负债,将负债指标控制在合理安全水平内,同时充裕的现金流能够完全覆盖债务。

根据榜单显示,2018上半年,中海和万科的财务表现最为健康,综合排名分别为第一、第二名。

从具体指标来看,仅净资产负债率这一单项指标,中海和万科在50强中,就占据了前两名的位置;现金覆盖比率中,中海高达16.38,万科为2.8,一般情况下,1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款,表明风险较小,若考虑利息,1.5以上最为稳妥,若以此为参考,中海和万科的短期偿债能力可以说是非常好了,尤其是中海。

因此,尽管中海和万科在有息负债规模环比增速这一单项维度指标中,处于TOP50的中间水平,但由于前两个指标维度表现不俗,中海和万科的总分值依旧很高,是当之无愧的“财务健康王”。

上半年,也有不少房企“主动降负债”,龙头房企中恒大降负债效果显著。降负效果体现在去年上半年还清了1129亿永续债,节省了大量利息支出,保证了毛利率及净利率稳步上升。榜单中,恒大有息负债规模环比增速也降低了8个多点的百分点。其实,这主要得益于恒大战略转型中提到的,将此前“规模型”的发展模式转变为“规模+效益型”,将“高负债、高杠杆、低成本、高周转”的经营模式转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

克而瑞研究中心指出,房企降负债效果显著,这些一般都是前期已经储备较多资源的企业,土地储备丰富,较高的杠杆率意味着风险,也不符合投资者的利益诉求。

从目前态势来看,下半年以及更久远的未来,财务健康、安全依旧是龙头房企的主要目标。

恒大提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间,每年大约下降5%”的目标,通过土地的适当减幅来加快负债的转型,使公司负债率尽快达到合理水平;万科也在“收敛聚焦”,郁亮更是直言“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”;已把“安全”挂在嘴边的融创,下半年准备把降负债作为一项重点工作来抓,且在2018中期业绩会上表示要“严控投资,多看少动”。

有规模诉求的中小型房企加大杠杆

根据榜单显示,千亿房企、准千亿房企以及明确表示要冲千亿的房企,“财务综合分”明显排在后段位,这说明在冲规模的扩张需求下,有诉求的房企在不同程度地加大杠杆。

比如,“后千亿时代”的旭辉、新城控股、泰禾,以及正在冲千亿的阳光城、融信集团、禹州集团、金科集团、首开股份、中骏集团、弘阳集团、蓝光发展、佳兆业、宝龙地产、雅居乐、首创置业、正荣集团、富力地产等在榜单中的排名都在25名以后。

值得关注的是,中小型房企加大杠杆的表现,与此前和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》所提到的,“中间阵营增长迅猛,加速规模化仍是近期追求的目标”步调相一致。

不过,需要注意的是,这类型的企业在冲量过程中,更要注意合理运用杠杆,保持负债与货币资金的平衡,控制好净资产负债率,否则可能面临高负债前行的压力。比如,荣盛就被指出为了千亿版图,激进拿地,从而债务也在逐步扩大,为了融资股权质押一度逼近警戒线。

当然,也有规模扩张中的房企开始注意控负债的问题。比如,泰禾在去年完成从百亿到千亿规模的突破后,明显提高了“去杠杆”的风险管控意识。泰禾上半年业绩亮点之一是净负债率大降超100多个百分点。不过,相较于泰禾有息负债规模环比增速这一项的相对较高打分,净负债率这一项在榜单中的分值仍低于同行,现金覆盖比率也小于1,因此,降杠杆、控负债将仍是泰禾接下来的主要任务之一。

克而瑞研究中心分析,对开发企业而言,下半年资金仍向大型房企倾斜,融资成本将高位运行,中小房企融资短板显著,将感受到更为强烈的资金周转压力,或将竭力压缩项目开发周期,使出各种营销手段以抢业绩、抢回款,恐将局部引发价格战。

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